Tomträtt betyder att föreningen hyr marken huset står på – oftast av kommunen eller staten. Föreningen äger alltså huset, men inte själva marken, och betalar därför en årlig avgift för att få använda marken.
Det här gäller för brf:er med tomträtt
Tomträtt är en vanlig men ofta missförstådd upplåtelseform för bostadsrättsföreningar, där föreningen äger byggnaden men hyr marken av staten eller kommunen mot en årlig avgift. En ny dom från Högsta Domstolen ger vägledning i frågan om hur denna avgift ska beräknas – något som kan få stor ekonomisk betydelse för många föreningar.
Vad innebär tomträtt i brf:en?
Tomträtten är en upplåtelseform som innebär att bostadsrättsföreningen har besittningsrätt till kommunal eller statlig mark i utbyte mot en årlig avgift, den så kallade tomträttsavgälden. Föreningen äger alltså huset men inte marken huset står på och betalar därför en avgift för den.
Den årliga tomträttsavgälden (avgiften) regleras i 13 kapitlet i jordabalken och gäller under bestämda tidsperioder. Som lägst utgör varje tidsperiod tio år om inget annat har avtalats mellan parterna. Tomträttsavgälden baseras på markens taxeringsvärde multiplicerat med en avgäldsränta – en särskild räntesats som speglar markens avkastningsvärde.
Står din förening inför en omförhandling av tomträttsavgälden?
HD avgör tomträttsavgäld – en framgång för brf:er med tomträtt
Den 24 april 2025 meddelade Högsta domstolen (mål nr T 3706-23) dom i ett mål, där frågan var vilken avgäldsränta som är skälig att använda vid beräkning av tomträttsavgäld för bostadsrättsföreningar.
Enligt tidigare prejudikat har avgäldsräntan uppgått till 3 procent, vilket också är den ränta fastighetsägaren (markägaren) i målet har beräknat den nya tomträttsavgälden efter. Föreningen å sin sida yrkade i detta fall att avgiftsräntan skulle bestämmas till 1 procent i stället för 3 procent.
Högsta domstolen konstaterade att om parterna inte kan enas om avgälden, ska domstolen bestämma en nivå som den bedömer vara skäligt i det enskilda fallet. Utgångspunkten är att avgälden ska motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Denna ränta ska inte sättas godtyckligt, utan baseras på den långsiktiga realräntan.
HD slår fast 1,75 % som skälig tomträttsränta
I sin bedömning hänvisar Högsta domstolen till Konjunkturinstitutets långtidsprognoser, som visar att realräntan har sjunkit över tid och förväntas ligga kvar på en låg nivå även framöver.
Mot denna bakgrund bedömer domstolen att en ränta på 1,75 procent speglar en realistisk långsiktig avkastning på marken. Detta är en skälig avvägning mellan markägarens rätt till avkastning på markvärdet och föreningens behov av ekonomisk trygghet och förutsebarhet. I sin skälighetsbedömning tar Högsta domstolen hänsyn till hur höjda avgifter påverkar de boende ekonomiskt.
Så skyddar ni föreningen mot oskäliga tomträttsavgäld
Om er förening står inför en omförhandling av tomträttsavgälden är det viktigt att inte bara godta en höjd avgift utan att först granska hur den har räknats fram.
Här är tre viktiga steg att ta:
- Begär alltid underlaget för hur avgiften är beräknad.
- Jämför med aktuell rättspraxis, särskilt HD:s dom från 2025.
- Ta juridisk hjälp för att bedöma om avgiften är skälig.
Det här är avgörande för att skydda föreningen mot onödiga och långsiktiga kostnadsökningar – och för att stå starkt i en eventuell förhandling eller rättslig prövning.
