Så tolkar du bostadsrättsföreningens årsredovisning

Vad innehåller årsredovisningen för en brf?

Årsredovisningen berättar historien om bostadsrättsföreningen med ord och siffror. Det är den rapport styrelsen lämnar efter ett avslutat räkenskapsår och som behandlas av medlemmarna vid föreningsstämman. Årsredovisningen ska innehålla förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 

En bostadsrättsförening behöver inbetalningar av årsavgifter och hyror från medlemmar och hyresgäster för att kunna betala alla föreningens löpande kostnader, räntor, amorteringar och underhåll med mera och det är i årsredovisningen som medlemmarna kan se hur föreningens pengar använts under året.

Förvaltningsberättelsen – om året som gått och planen framåt

Den första delen av årsredovisningen kallas förvaltningsberättelsen och innehåller en allmän beskrivning av bostadsrättsföreningen och fastigheten. Den innehåller också styrelsens berättelse om föreningens utveckling under året som gått gällande ekonomi, fastighet och annat som har hänt. 

Förvaltningsberättelsen visar i ord och nyckeltal det som räkenskaperna visar i siffror. Nyckeltalen visar hur ekonomin har utvecklats de senaste åren, du kan till exempel titta på:

• Hur årsavgiften har ändrats

• Hur mycket lån föreningen har per kvadratmeter

Om föreningens belåning per kvadratmeter börjar närma sig 12 000 kronor/kvm kan det finnas anledning till att ifrågasätta föreningens stabilitet då den klassas som högt belånad. Om föreningen däremot har under 5 000 kronor/kvm är den lågt belånad.

Förvaltningsberättelsen bör även innehålla uppgifter om underhållsåtgärder och om föreningen har en underhållsplan. Här hittar du också styrelsens förslag till resultatdisposition, det vill säga hur årets vinst eller förlust ska användas.

Resultaträkningen – föreningens intäkter och kostnader

I resultaträkningen hittar du uppgifter om föreningens intäkter och kostnader under året. Årsavgifter och hyror är ett vanligt exempel på intäkter. Klassiska kostnader är skötsel och underhåll av fastigheten, löpande kostnader som el, vatten och värme samt skatte- och räntekostnader.

Jämför gärna intäkterna och kostnader med föregående år. Underhållskostnaderna varierar ofta från år till år, vilket gör att resultatet på sista raden kan skilja sig mycket mellan åren. Visar resultaträkningen ett minusresultat, kan du testa att räkna bort underhållskostnaderna från årets resultat och se om det då blir ett positivt resultat för året.

En bostadsrättsförening ska fungera enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att den ska ta in så stora avgifter och hyror att de täcker föreningens drift- och skötselkostnader samt räcker till underhållet av fastigheten, både i dag och på längre sikt. Däremot ska den inte samla på sig vinster.

Balansräkning – tillgångar och skulder i föreningen

Balansräkningen visar vilka tillgångar och skulder föreningen hade den sista dagen i räkenskapsåret. Här ser du också hur mycket pengar som finns i kassan. 

Jämför du årets balansräkning med föregående år ser du hur kassan har förändrats. Har den minskat mycket bör du ta reda på varför, kan det vara för att något större underhåll har gjorts? Har den minskat utan att underhåll har utförts så bör du fråga styrelsen vad detta beror på.

Noter

I både resultat- och balansräkningen hittar du nothänvisningar, där du mer ingående kan läsa vad de olika posterna består av och jämföra dessa med föregående år. 

En av noterna brukar visa hur föreningens lån är fördelade, samt vilka räntesatser och förfallodagar lånen har. Det är bra att se om det finns lån som löper ut snart, vilket kan påverkan räntan. En räntekostnad på under 20 procent är bra. Om den är över 40 procent, ska du se det som en varningsflagga.

Termer i årsredovisningen

Anläggningstillgångar

Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk.

Avskrivningar

Den kostnad som motsvarar värdeminskning på bland annat föreningens byggnad och inventarier. Avskrivningar görs för att fördela kostnader på flera år.

Driftskostnader i en bostadrättsförening

Kostnader för löpande funktioner i en fastighet, som värme, el, vatten och avlopp, städning, sophämtning och fastighetsskötsel.

Fond för yttre underhåll

En fond som föreningen enligt stadgar och/eller stämmobeslut gör en reservering till årligen. Syftet är att säkerställa utrymme för fastighetens framtida underhåll.

Kortfristiga skulder

Skulder som förfaller inom ett år.

Likviditet

Föreningens betalningsförmåga på kort sikt. Utgörs av föreningens tillgängliga bankmedel.

Långfristiga skulder

Skulder som förfaller om ett år eller mer.

Omsättningstillgångar

Tillgångar som löpande förbrukas, säljs eller omvandlas till likvida medel. Omsättningstillgångarna används för att betala löpande utgifter och finansiera den dagliga verksamheten.

Soliditet

Föreningens eget kapital i procent i förhållande till de totala tillgångarna (benämns som balansomslutning).

Ställda panter och säkerheter

Avser de pantbrev/fastighetsinteckningar som föreningen lämnat som säkerhet för erhållna lån.

Revisionsberättelse

Den del i årsredovisningen där revisorerna uttalar sig om årsredovisningen, förvaltningen och styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt om de anser att föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.

Underhållskostnader

Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen.

Värdehöjande underhåll

Utgifter för funktionsförbättrande åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande och som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se även ”Avskrivningar”).

Behöver din brf hjälp med årsredovisningen?

Vi på SBC hjälper de föreningar vi förvaltar att ta fram tydliga och innehållsrika årsredovisningar. Hör av dig så kan vi hjälpa även din förening.