Att genomföra en ombildning är en process med många steg – inte bara tekniska, ekonomiska och juridiska. Det handlar också till stor del om en pedagogisk resa. Det är viktigt att man gör rätt saker vid rätt tillfälle, att man fångar upp alla frågor på vägen och inte minst att man får med sig de boende på resan genom relevant information.
Det är viktigt att ha kompetent extern hjälp redan från början. Som ledande ombildare har SBC all den kompetens som behövs för att på bästa sätt genomföra er ombildning.
Vi hjälper till med alla stegen – hela vägen fram.
1. Testa intresset, registrera bostadsrättsförening
Bilda en arbetsgrupp i huset och samla ihop alla boende till ett första möte för att undersöka intresset för en eventuell ombildning. Bestäm tid för ett föreningsbildningsmöte, då ni bl a bestämmer vilka som ska sitta i styrelsen, väljer föreningens namn och antar stadgar.
För att registrera en bostadsrättsförening krävs endast tre medlemmar, men det bästa är naturligtvis att så många som möjligt är med. Välj en styrelse med tre ledamöter och suppleanter och minst en revisor. Registreringen sker hos Bolagsverket. Kontakta SBC när ni fått registreringsbeviset – nu kan vi assistera er.
2. Lämna intresseanmälan
När föreningen är registrerad är det dags att lämna in en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten där föreningen förklarar sitt intresse för att köpa fastigheten. För att intresseanmälan ska godkännas krävs att styrelsen intygar att minst 2/3 av hyresgästerna, som är folkbokförda på fastighetens adress, vill att bostadsrättsföreningen blir fastighetsägare.
OBS! Både de som hyr bostäder och de som hyr lokaler i fastigheten ska ingå i beräkningsgrunderna. Tillfråga bostadshyresgästerna först och se om ni klarar majoriteten utan lokalhyresgästerna. Intresseanmälan innebär att fastighetsägaren vid en försäljning måste erbjuda bostadsrättsföreningen att få köpa huset på samma villkor som han tänkt erbjuda den aktuella köparen. Detta kallas hembud.
Intresseanmälan måste förnyas efter två år. Också då måste minst 2/3 av hyresgästerna intyga sitt intresse.
Om fastigheten tillhör allmännyttan kan det vara viktigt att även tillskriva fastighetsägaren för att påvisa hyresgästernas intresse.
3. Hur ser villkoren ut?
Innan ett köpeavtal kan ingås sker ofta omfattande förhandlingar. SBC samarbetar med styrelsen – vår kompetens och mångåriga erfarenhet kommer till stor användning i detta sammanhang.
En teknisk besiktning behöver göras för att klarlägga behoven av större reparationer såsom byte av rörstammar, elsystem och tak. Behoven måste beaktas i den ekonomiska planen.
4. Upprätta en ekonomisk plan
När priset är bestämt ska en ekonomisk plan upprättas. I den ingår uppgifter om insats och årsavgift för varje lägenhet samt kända framtida reparationskostnader.
Den ekonomiska planen måste ovillkorligen vara registrerad innan föreningen får upplåta (sälja) lägenheterna till bostadsrättsföreningens medlemmar. De blivande bostadsrättshavarna ska veta vilka ekonomiska förpliktelser de tar på sig. Planen fastställs av styrelsen.
5. Granskning av ekonomisk plan
Den upprättade ekonomiska planen måste granskas. Boverket har utsett s k intygsgivare, vars uppgift är att undersöka grunderna för hur den ekonomiska planen är upprättad. Intygsgivning innebär att den ekonomiska planen framstår som hållbar och att beräkningarna är rimliga.
6. Ordna lån
SBC bistår med att ta in offerter för föreningens lån och erbjudande för de enskilda medlemmarnas lån.
7. Beslut om köp
Nu är det dags att sammanställa hela beslutsunderlaget till samtliga medlemmar för att skickas ut tillsammans med kallelse till köpstämma. Det är viktigt att alla medlemmar har en fullständigt klar bild av alla förutsättningar innan beslut fattas.
Minst 2/3 av alla hyresgäster (som även ska vara medlemmari bostadsrättsföreningen) måste rösta för ett köp vid beslutsstämman för att föreningen ska kunna förvärva fastigheten.
8. Tillträde av fastigheten
När det är dags för tillträde ska fastigheten betalas och köpebrev undertecknas, vilket oftast sker på banken. Föreningen blir ägare av fastigheten.
9. Upplåtelseavtal
Upplåtelseavtal undertecknas på tillträdesdagen, vilket innebär att föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna. Hyresgästerna är nu bostadsrättshavare.
10. Lagfart sökes
Lagfart kan sökas först när det blivit klart från kommunen att de inte kommer att utöva sin förköpsrätt. Det är vanligt att lagfart är beviljat först ett par månader efter tillträdet.