Delårsrapport 1 januari-30 september 2009

Stabil utveckling på ljusnande förvaltningsmarknad

• Intäkterna för perioden jan-sept 2009 uppgick till 189 (182) mkr.*
• Rörelseresultatet för perioden jan-sept 2009 uppgick till -7 (1) mkr.*
• Periodens resultat under jan-sept 2009, inklusive verksamhet till försäljning, uppgick till
  -21 (-174) mkr. Resultatet per aktie under jan-sept 2009 uppgick till -2:28 (-33:51) kr.
• Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -2 (-23) mkr.*
• Eget kapital per 30 september 2009 uppgick till 140 mkr och soliditeten uppgick till 22 procent. Per den 31 december 2008 uppgick eget kapital till 65 mkr och soliditeten till 10 procent.
• Projekt Fotö med 21 lägenheter i Göteborgs skärgård har säljstartat.

* Enligt IFRS 5 redovisas dotterbolaget SBC Mark AB (affärsområde Projektutveckling) som verksamhet till försäljning och säredovisas i resultat- och balansräkningen. Markerade nyckeltal gäller kvarvarande verksamheter. Jämförelsetalen är omräknade. Övriga nyckeltal gäller för totala koncernen.

VD HAR ORDET…
Under tredje kvartalet har vi börjat se en försiktig återhämtning på bostadsrättsmarknaden och marknaden ser ljusare ut inför 2010. Vi har börjat se  aktivitetet både på andrahandsmarknaden såväl som för nyproduktion. Inom SBC har vi samtidigt fortsatt arbetet med att fokusera på att vässa vårt kompletta erbjudande av ekonomi-, teknik- och juridiktjänster för bostadsrättsföreningar.

Processen med att avyttra projektverksamheten pågår fortfarande. Vi kan dock konstatera att marknadsförutsättningarna med bland annat restriktiv kreditgivning har gjort att en affär som denna tar längre tid än vad vi hade förväntat oss.

Mot bakgrund av den försiktiga återhämtningen på bostadsmarknaden har vi vid sidan av försäljnings-processen säkrat finansiering för projektet Fotö i Göteborgs skärgård och säljstartat projektet med de 21 fantastiska sjönära bostadsrätterna.

Om avyttringen av projektverksamheten inte genomförs är det viktigt att vi tryggar finansieringen av de övriga projekt vi har i portföljen för att säkerställa koncernens långsiktiga utvecklingen.

Vår kärnverksamhet Förvaltning har under perioden uppvisat en stabil utveckling. Vår nya organisation har ytterligare tagit form. Vi har fortsatt att ta kostnader för strukturförändringar, vilka vi förväntar oss ska ge positiva effekter från och med slutet av året.

Vi ser fortfarande att bostadsrättsföreningar upplever att extern professionell förvaltning är värdeskapande för bostadsrätterna. Vår bedömning är att marknaden för förvaltningstjänster får stöd av tillväxten inom nyproduktionen och prisuppgången på andrahandsmarknaden. Prisuppgången leder till att bostadsrättens andel av dess ägares förmögenhet stiger över tiden. Ytterligare drivkrafter är att det råder minskad vilja att prioritera styrelsearbete på fritiden, kombinerat med det ansvarstagande och de kompetenskrav som styrelseuppdraget utgör. Avlastning via professionell rådgivning blir därmed allt mer eftertraktat.

Under kvartalet har vi lanserat nya tjänster samtidigt som vi kontinuerligt vidareutvecklar vårt webb-baserade kundsystem ”Vår Brf”.

Även om marknadsbilden ljusnat sedan i våras blickar vi med fortsatt ödmjukhet framåt. Utifrån den stabila plattform som vår breda kundbas och våra långa kundrelationer utgör, fortsätter vi vår utveckling som det mest kompletta kunskaps- och tjänsteföretaget inom bostadsrättsförvaltning.

Helena Skåntorp
VD och koncernchef

MARKNAD
BNP-fallen i den svenska ekonomin såväl som utländska ekonomier spås vara över enligt Konjunkturinstitutet och tillväxten bedöms öka successivt under 2010 och 2011. Företag och hushåll har enligt Konjunkturinstitutet stärkts i sin syn på det ekonomiska läget, men stämningsläget är fortfarande svagare än normalt.

Bostadsbyggandet fortsatte att försvagas under hela första halvåret, enligt Boverket, samtidigt som efterfrågan på bostadsrätter ökade starkt under andra kvartalet. Det påbörjades preliminärt endast
1 000 bostadsrätter i landet under första halvåret, vilket är 75 procent färre än genomsnit¬tet under åren 2005–2007. Knappt hälften av dessa byggs i Storstockholm.

Byggandet av bostadsrätter bedöms ha ökat något efter sommaren men för helåret spås den lägsta nivån på tio år. Boverket spår att antalet påbörjade bostäder 2009 kommer uppgå till 16 500 bostäder, varav knappt 3 000 bostadsrätter. För 2010 spås bostadsbyggandet öka med 25 procent och kan komma att öka till 20 500 bostäder, varav knappt
5 000 bostadsrätter.

Bostadsrättspriserna på andrahandsmarknaden har ökat under årets tredje kvartal, enligt Mäklarsamfundet. Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden, Mäklarinsikt, visar att priserna på bostäder förväntas vara oförändrade under perioden september till november även om fler än tidigare spår högre bostadspriser.

SBC gynnas om bostadsrättsmarknaden präglas av hög aktivitet och stigande bostadsrättspriser då det ökar behovet av förvaltningstjänster. Ägarbyten ökar arbetsbelastningen för bostadsrätts-föreningarnas styrelser. Stigande priser höjer samtidigt bostadsrättens andel av dess ägares förmögenhet och utgör ett incitamentet till en förvaltning som stärker värdena i bostadsrätts-föreningens fastighet. Det stimulerar samtidigt nybyggnationen av bostadsrätter och därmed även marknadstillväxten för förvaltningstjänster.

SBC har upplevt att ombildningarna till bostadsrätts-föreningar kraftigt har avtagit under 2009 jämfört med tidigare år. Vissa indikationer finns dock på att ombildningarna ökar under senare delen av 2009. Men beslutscyklerna i föreningarna har samtidigt förlängts på grund av den restriktiva kreditmarknaden. SBC förväntar sig därför inte några större effekter av stora ombildningar i år.

SBC upplever att efterfrågan på tjänster till bostadsrättsföreningar är stabil. Konjunktur- och ränteläget innebär också ett gynnsamt tillfälle för likvida föreningar att investera i fastigheten i form av ombyggnationer och reparationer, bland annat för att uppnå kostnadseffektivare drift.
SBC bedömer att konkurrenssituationen är oförändrad.

  
SBC FÖRVALTNING
Förvaltningstjänster åt bostadsrättsföreningar omsatte under tredje kvartalet 58 (63) mkr och under de första nio månaderna 190 (183) mkr. Intäkterna sjönk med 8 procent under kvartalet, men sammantaget under årets nio första månader har intäkterna ökat med 4 procent. Nedgången under kvartalet är främst relaterad till minskad efterfrågan på juridiska ombildningstjänster samt minskat överskott från redovisningsmedel.

Däremot är intäktsutvecklingen fortsatt stabil inom verksamhetsområdet Ekonomisk Förvaltning, såväl genom prisutveckling som ökad uppdragsvolym. Inom verksamhetsområdet Teknik är efterfrågan fortsatt hög, främst på projekt-uppdragssidan. Inom verksamhetsområdet Juridik ligger intäkterna på löpande uppdrag på samma nivå som motsvarande period föregående år.

Resultatet från verksamheten under tredje kvartalet uppgick till 10 (14) mkr och under de första nio månaderna till 19 (31) mkr. Arbetet med den nya organisationen har löpt enligt plan med uppbyggnad av kundtjänst och ekonomiservice i Sundsvall. Det har lett till fortsatt planenliga engångskostnader jämfört med föregående år uppgående till 7 mkr under de första nio månaderna och 1 mkr under tredje kvartalet. En stor del av de uppsägningskostnader som belastat resultatet är hänförliga till de effektiviseringar som väntas ge effekt från och med slutet av året.

Det överskott som genereras från redovisningsmedel ingår bland rörelseintäkterna. Avkastning från finansiella instrument, som är hänförliga till prestationsbaserade ersättningar som erhålls i förvaltningsverksamheten, redovisas i takt med intjänandet.

Som en del av vidareutvecklingen av helhetserbjudandet till SBCs kunder har förvaltningen fortsatt att lansera nya tjänster till marknaden och under tredje kvartalet lanserades tjänsten ”Mätdata”. Tjänsten ger föreningen möjlighet att fördela ut gemensamma boendekostnader efter hur de boende i praktiken konsumerar exempelvis vatten och el, i stället för att göra det på schablonmässiga grunder. SBC erbjuder kunderna nu även en ”Felanmälantjänst” som innebär att SBCs kundtjänst kan hantera samtliga driftsstörningar i fastigheten. Kunden rapporterar till SBCs kundtjänst oavsett störning. SBC säkerställer därefter att åtgärder utförs och återrapporterar till kunden. Detta medför en betydligt enklare hantering för de boende och med en ökad kontroll att åtgärder utförs.

ÖVRIG VERKSAMHET
Övrig verksamhet, som avser intäkter för utförda administrativa tjänster och del av koncern-gemensamma kostnader som ej utfördelas på operativ verksamhet, visade under tredje kvartalet ett resultat om -9 (-5) mkr och under de första nio månaderna om -20 (-19) mkr.

VERKSAMHET TILL FÖRSÄLJNING
Processen för att sälja dotterbolaget SBC Mark AB (Projektutveckling) som inleddes under andra kvartalet pågår fortfarande.

Intäkterna inom SBC Mark under tredje kvartalet uppgick till 3 (12) mkr och under de första nio månaderna till 10 (147) mkr. Rörelseresultatet uppgick under tredje kvartalet till -5 (-147) mkr och under de första nio månaderna till -26 (-254) mkr. Försäljningen av byggprojektet Sällheten 1 vid Hornsbergs Strand under andra kvartalet påverkade niomånadersperioden med en positiv likviditets-effekt om 24 mkr och en lägre skuldsättning, men medförde en negativ resultateffekt om 11 mkr. Rörelseresultatet har även belastats av konsult-insatser till följd av avyttringsprocessen. Resultatet belastades med 3 mkr i uppsägningskostnader under de första nio månaderna men inga under tredje kvartalet.

Huvudinriktningen under tiden fram till försäljning av verksamheten är att förvalta och vårda projektportföljen. I ett förbättrat marknadsläge för nyproducerade bostadsrätter kan SBC komma att avyttra eller inleda säljstart av de projekt som har närliggande produktionsstart.

Försäljning har startat inom projektet Fotö i Göteborgs skärgård med 21 lägenheter. Projekt-portföljen innehåller för närvarande, cirka 1 400  lägenheter i egna byggrätter och cirka 500 lägenheter i samarbetsprojekt.

Ombyggnationen fortskrider av bostadsprojektet i Eolshäll i Mälarhöjden och väntas vara klart första kvartalet 2010. Av de 23 lägenheter SBC köpte tillbaka, efter att byggfelen i projektet upptäcktes förra året, har 16 sålts. De rättsliga åtgärderna gentemot tidigare ansvariga inom SBC Mark och tidigare entreprenörer fortlöper. Färdigställandet av projektet påverkas inte av planerna på en försäljning av SBC Mark.

INTÄKTER OCH RESULTAT
Koncernens intäkter uppgick under tredje kvartalet till 58 (60) mkr och för de första nio månaderna till 189 (182) mkr. Rörelseresultatet uppgick under tredje kvartalet till 0 (13) mkr och för de första nio månaderna till -7 (1) mkr. Rörelsemarginalen var 0 (22) procent under kvartalet och under de första nio månaderna -3 (0,5) procent. Resultatet efter skatt för kvarvarande verksamhet uppgick under kvartalet till -1 (14) mkr och resultatet per aktie för kvarvarande verksamhet till -0:06 (2:71) kr. Under de första nio månaderna uppgick resultatet efter skatt för kvarvarande verksamhet till -7 (2) mkr och resultatet per aktie till -0:74 (0:41) kr.

SBCs Förvaltningsverksamhet är mycket ringa påverkad av säsongsvariationer eftersom en stor del av fakturerade intäkter baseras på årsvisa kontrakt.

En viss effekt av semesterperioder kan noteras.
Inom verksamheten till försäljning varierar såväl intäkter som rörelseresultat kraftigt mellan kvartalen och skilda år beroende på när fastighetstransaktioner görs.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Moderbolagets försäljning till dotterföretagen uppgick under niomånadersperioden till 5 (5) mkr och under tredje kvartalet till 2 (2) mkr. Försäljningen omfattade administrativa tjänster samt hyresdebiteringar. Inköp från dotterföretag uppgick under niomånadersperioden till 4 (9) mkr och under kvartalet till 1 (6) mkr, främst administrativa tjänster. Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter.

Moderbolaget har sålt tjänster för 1 (2) mkr till  SBC ek för under niomånadersperioden och för 0 (0)  mkr under tredje kvartalet. Detta avser administrativa tjänster samt hyresdebiteringar. Några inköp har ej skett. Samma debiterings-principer har tillämpats som ovan.

FINANSIELL STÄLLNING
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 47 (-26) mkr under tredje kvartalet och till  -58 (-195) mkr under niomånadersperioden. Kassaflödet från kvarvarande verksamhet uppgick till -2 (-23) mkr under tredje kvartalet och till -105  (-26) mkr under niomånadersperioden. Kassaflödet under niomånadersperioden har i allt väsentligt påverkats av Eolshäll, avseende inköp av lägenheter för cirka 22 mkr samt det pågående färdigställandet av projektet för cirka 93 mkr.

Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar var 12 (72) mkr per den 30 september 2009 och vid årets början uppgick de till 32 (210) mkr. Koncernen har en checkkredit på 43 mkr som löper till och med sista april 2010. Avtal för ytterligare checkkredit om 32 mkr finns. Koncernens investeringar under tredje kvartalet uppgick till 0 (0) mkr och till 2 (4) mkr under niomånadersperioden.

Om avyttringen av projektverksamheten inte genomförs är det viktigt att finansieringen av byggprojekt inom projektportföljen säkerställs för att trygga koncernens långsiktiga utvecklingen.

Koncernens soliditet den 30 september 2009 uppgick till 22 (16) procent.

RISKFAKTORER
SBCs väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Årsredovisningen 2008 på sidorna 7-8. Utöver den allmänna finansiella oron bedöms inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer ha tillkommit.

MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet och aktiviteter består till stora delar av segment Förvaltning. En mindre och kvarvarande del utgörs av Övrig verksamhet som avser intäkter för utförda administrativa tjänster och de koncerngemensamma kostnader som ej utfördelas på operativ enhet. Intäkterna under tredje kvartalet uppgick till 60 (62) mkr och under niomånadersperioden till 195 (187) mkr. Bolaget redovisar ett resultat efter finansiella poster under tredje kvartalet på -3 (-17) mkr och på -28 (-27) mkr under niomånadersperioden.

Under kvartalet har investeringar skett med 0 (1) mkr och under niomånadersperioden med 2 (3) mkr. Moderbolagets likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick per den 30 september 2009 till 11 (71) mkr.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång.

UTSIKTER
De långsiktiga förutsättningarna för förvaltnings-verksamheten ser goda ut. Vår bedömning är att det finns en fortsatt stabil efterfrågan på tjänster till bostadsrättsföreningar samt att ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter kommer att fortsätta. Den totala marknadsvolymen bedöms i stort sett oförändrad under 2009.

Riksbankens genomförda räntesänkningar kan komma att resultera i ett lägre resultat från redovisningsmedel.

Genom ett mer målmedvetet uppträdande på marknaden ska marknadsandelarna öka liksom merförsäljningen till befintliga kunder, främst inom området teknisk förvaltning samt projekt- och byggledning i samband med ombyggnationer.

Tjänstemarknaden gentemot bostadsrättsföreningar är fragmenterad varvid närmare 50 procent av marknaden uppskattas vara förvaltad av mindre aktörer och med få aktörer som ser tjänsterna till föreningar som sin kärnverksamhet. SBC undersöker därför löpande förutsättningarna för förvärv för att stärka sin marknadsposition och få utväxling av SBCs strukturella stordriftsfördelar.

Kostnaderna för de interna strukturförändringar SBC genomfört förväntas ge positiva effekter från och med slutet av året.

SBC lämnar ingen finansiell prognos.

KALENDARIUM
24 feb 2010 Bokslutskommuniké 2009
24 mars 2010 Årsstämma i Stockholm
 

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 5 november 2009

Lennart Hedquist, ordförande
Göran Andersson, styrelseledamot 
Marianne Flink, styrelseledamot
Curt Källströmer, styrelseledamot
Mats-Olof Ljungkvist, styrelseledamot 
Susanna Marcus, styrelseledamot
Tomas Matsson, styrelseledamot  
Anna Ter-Borch, styrelseledamot
Helena Skåntorp, VD och koncernchef

Denna rapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.

För ytterligare information hänvisas till:

Helena Skåntorp, VD och koncernchef 
helena.skantorp@sbc.se 
0708-18 39 07

Leif Carlsson, CFO 
leif.carlsson@sbc.se 
0730-74 50 64